¿Qué son las arras y en qué supuestos se utilizan?
Las arras, también conocidas como señal, son sumas de dinero o bienes que se entregan al formalizar un contrato para confirmar su existencia y garantizar su cumplimiento. Aunque su uso está muy extendido en la práctica contractual, especialmente en la compraventa, su regulación legal es limitada.
El precepto fundamental es el artículo 1454 del Código Civil (CC). Esta norma actúa como una regla de interpretación de la voluntad de las partes: a falta de un pacto explícito sobre otra función, el Código Civil asume que las arras tienen un carácter penitencial. Esto significa que permiten a cualquiera de las partes desistir lícitamente del contrato a cambio de aplicar las consecuencias legales preestablecidas (normalmente, perderlas o devolverlas duplicadas, según qué parte rescinda el contrato).
A pesar de la escasa regulación legal, siendo el 1.454 CC el único artículo que las menciona expresamente, la evolución de la doctrina y la jurisprudencia ha perfilado tres tipos diferenciados de arras.
¿Qué tres tipos de de arras existen?
La jurisprudencia y la doctrina distinguen hasta tres tipos de arras, según su finalidad:
- Arras confirmatorias: Son aquellas que sirven como prueba de la celebración del contrato y anticipo de una cantidad como precio de la compra, si bien éstas no permiten desistir libremente del contrato ni se consideran garantía ante un incumplimiento.
- Arras penales: Actúan como cláusula penal en el contrato de compraventa, garantizando así el cumplimiento y cuantificando de manera anticipada los daños en caso de un incumplimiento.
- Arras penitenciales: Son las únicas que están reguladas legalmente por el Código Civil, cuyo tenor literal establece el artículo 1.454 CC que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento en el contrato de compraventa donde se han estipulado unas arras?
Como se ha argumentado anteriormente, al existir tres tipos distintos de arras que se pueden pactar, son también distintos los efectos que pueden producirse en caso de un incumplimiento, tanto por el comprador, como por el vendedor.
En este sentido, las consecuencias en caso de incumplimiento por el comprador son las siguientes:
- En arras confirmatorias: El vendedor podrá existir que cumpla el acuerdo, y, además, podrá reclamar el pago de intereses devengados. En el caso de que el comprador no cumpla el acuerdo, éste perderá las cantidades que entregó en concepto de arras.
- En arras penales: El comprador perderá la cantidad entregada, o deberá abonar al vendedor el importe que se haya pactado como cláusula penal.
- En arras penitenciales: El comprador perderá el dinero que entregó en concepto de arras, sin ninguna otra penalización ni intereses a abonar por dicho desistimiento en la compra.
De otra parte, las consecuencias en caso de incumplimiento por el vendedor son las siguientes:
- En arras confirmatorias: El comprador podrá exigir que cumpla con el contrato de compraventa y, además, abonar los posibles intereses devengados. En el caso de que el vendedor decida no continuar con la compraventa, el comprador estará facultado para resolver el contrato y reclamar una indemnización y los intereses que correspondan.
- En arras penales: El vendedor deberá devolver el importe que se haya acordado por las partes como arras penales.
- En arras penitenciales: El vendedor deberá devolver al comprador el doble del dinero que recibió en concepto de arras, sin nada más que reclamarse entre las partes.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento en el contrato de compraventa donde se han estipulado unas arras?
Esta es una consulta habitual de nuestros clientes ya que, existe un porcentaje de compradores que necesitan tramitar una hipoteca con su entidad bancaria para poder afrontar una operación de compra del inmueble deseado.
En este sentido, es de especial importancia destacar a los compradores que deberán prestar atención al clausulado general del contrato de compraventa que desean firmar, para así asegurarse que, en el caso de que no se pueda obtener la financiación deseada, no pierdan las cantidades entregadas en el contrato de compraventa con arras.
Para garantizar esto, es recomendable incluir una cláusula suspensiva que indique claramente que, la firma ante Notario, quedará sujeta a la concesión de una hipoteca y que, en caso contrario, el comprador podrá recuperar las arras entregadas, para así cubrir sus intereses en la operación.
Reciente jurisprudencia local relevante al respecto.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 29/11/2024:
«En relación a las arras penitenciales, la STS de 4 de marzo de 1996, señala que «Las partes estipularon clara y expresamente que de no llevarse a cabo la compraventa prometida por causas imputables al promitente comprador o al promitente vendedor, el primero de ellos (en su caso) perdería las arras entregadas (un millón de pesetas) o el segundo (en el suyo) habría de devolverlas duplicadas, habiendo de entenderse incluida dentro de la expresión «causas imputables» la propia y exclusiva voluntad del contratante que se aparta del contrato (pues en ello radica la esencia institucional de las llamadas arras penitenciales o de arrepentimiento que regula el art. 1454 CC )».
En relación a las arras confirmatorias, la STS de 22 de septiembre de 1999, «Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 Marzo 1995); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil, autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza (….) El art. 1256 se infringe efectivamente si margina la fuerza vinculante de los contratos, al dejar su eficacia y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, pero el precepto no impide que se pueda pactar el desistimiento de la relación convenida y ello precisamente no significa ni representa entregar su validez y cumplimiento a uno de los contratantes, sino autorizar para que pueda poner fin a una situación jurídica determinada y expresamente convenida.
En STS de 30 de diciembre de 1995, se establece que «Asimismo, del conjunto de la doctrina jurisprudencial emanada de esta Sala se evidencian las declaraciones siguientes: las arras o señal del art. 1454 tienen carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido. La norma contenida en el precitado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado. Ha de acudirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 CC cuando la expresión de voluntad no aparezca clara, sea por parquedad o confusión y cuando el Tribunal de instancia estima que la cantidad entregada al celebrar el contrato lo fue a cuenta del precio, carece de aplicación el art. 1454 CC «.»
Carlos Castilla Linares
Abogado de Luxury Properties & Projects.
